Wenn Sie in Deutschland eine Ferienwohnung erwerben, um diese auch zu vermieten, müssen Sie steuerlich einige Dinge beachten. Solange aus der Vermietung der Ferienwohnung Gewinne resultieren, werden Sie zumindest dem Grund nach kaum Probleme mit dem Finanzamt bekommen. Je nach Ausgestaltung wird ggf. über die Angemessenheit der Miete und die Abzugsfähigkeit von Kosten, also die Versteuerung der Höhe nach, diskutiert.
Sollten sich allerdings Verluste bei der Vermietung der Ferienwohnung ergeben, ist davon auszugehen, dass das Finanzamt den Sachverhalt genauer prüfen wird. Die sich hierbei ergebenden wesentlichen steuerlichen Aspekte werden kurz dargestellt. Die nachfolgenden Ausführungen gelten für Ferienwohnungen, die von einer natürlichen Person gehalten, steuerrechtlich als reine Vermögensverwaltung qualifiziert werden und nicht zu einer gewerblichen Tätigkeit führen.
Für Vermietungsobjekte, die zum langfristigen Wohnen und nicht für Urlaubszwecke vermietet werden, ist grundsätzlich das Vorliegen einer Überschusserzielungsabsicht (sog. Totalüberschussprognose) die Voraussetzung dafür, dass sich in einigen Jahren ergebende Verluste steuerlich anerkannt werden. Bei Ferienwohnungen gibt es allerdings einen Unterschied: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) wird eine Überschusserzielungsabsicht unterstellt, wenn eine ausschließliche Vermietung an wechselnde Feriengäste erfolgt und in der übrigen Zeit die Wohnung hierfür bereit gehaltenen wird. Eine Prüfung anhand einer Prognoserechnung erfolgt hier nicht, unabhängig davon, ob Sie die Wohnung in Eigenregie oder über einen Verwalter vermieten. Bitte beachten Sie: sollte allerdings die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25% unterschritten werden, ist auch bei ausschließlicher Vermietung eine Totalüberschussprognose notwendig.
Wenn Sie die Selbstnutzung für Ihre Ferienwohnung nicht ausgeschlossen haben, gilt im Umkehrschluss, dass Sie für die vermieteten Zeiten eine Überschussprognose anstellen müssen, wenn Sie entstehende Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung steuerlich nutzen wollen. Grundlegend ist dabei festzustellen, welche Zeiträume der eigenen Nutzung bzw. der Vermietung zuzurechnen sind. Wenn die Selbstnutzung z.B. in einem Verwaltervertrag zeitlich begrenzt wird, sind die gesamten Leerstandszeiten der Vermietungstätigkeit zuzurechnen. Sollten Sie sich jedoch eine jederzeitige Selbstnutzung vorbehalten haben, sind die Leerstandszeiten im Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung bzw. der tatsächlichen Vermietung zur Gesamtmietzeit aufzuteilen. Im Weiteren ist dann für den Vermietungsanteil zu prüfen, ob sich auf Basis der heutigen Informationen und Daten über einen pauschalierten Zeitraum von 30 Jahren ein Gewinn ergibt. Wenn ja, sind (anfängliche) Verluste steuerlich anzuerkennen. Sollte die Überschussprognose allerdings zu einem negativen Ergebnis führen, hätte dies zur Folge, dass die laufenden Einkünfte aus der Vermietung der Ferienwohnung steuerlich nicht geltend gemacht werden dürfen.
Ein ergänzender Hinweis: Bei der Vermietung von Auslandsimmobilien regelt eine Vielzahl von zwischen Deutschland und einem anderen Staat abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) die Zuordnung der Besteuerungsrechte. Nach vielen dieser DBA verbleibt das Besteuerungsrecht in dem Belegenheitsstaat der Immobilie. Dies führt dazu, dass Sie üblicherweise die im Ausland erzielten Verluste in Deutschland nicht nutzen können. In einigen Fällen sind die ausländischen Vermietungseinkünfte jedoch auch in der deutschen Steuererklärung zu erfassen. Die sich in Deutschland ergebenden Verpflichtungen sollten im Vorhinein geprüft werden um spätere Diskussionen mit den Finanzbehörden zu vermeiden.