29. August 2017
Grundstücksunternehmen und Gewerbesteuer – Grundlagen und Risiken

Die Verwaltung von Immobilienvermögen im Rahmen von Gesellschaftsstrukturen hat zahlreiche Vorteile.1Siehe dazu auch Steuerliche Rechtsformwahl bei Familien-Iimmobiliengesellschaften im Gründungsfall Da es sich dabei aus steuerlicher Sicht grundsätzlich um Vermögensverwaltung im steuerlichen Privatvermögen und nicht um eine originär gewerbliche Tätigkeit handelt, drängt sich das Thema Gewerbesteuer zunächst nicht auf. Doch es bestehen gute Gründe, Grundstücksunternehmen in der Rechtsform einer GmbH zu betreiben. Ebenso sind Konstellationen denkbar, in denen eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG genutzt wird. In beiden Fällen erfolgt dann die Immobilienverwaltung im (per Rechtsform oder steuerlicher Fiktion) gewerblichen Betriebsvermögen, so dass ein Anknüpfungspunkt für die Gewerbesteuer besteht.

Die Vorschrift des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG (sog. erweiterte Grundstückskürzung) bietet allerdings die antragsgebundene Möglichkeit, diese zusätzliche Steuerbelastung zu vermeiden. Diese Option steht grundsätzlich Unternehmen – unabhängig von ihrer Rechtsform – zur Verfügung, die entweder

  • ausschließlich eigenen Grundbesitz
  • oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen
  • oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilien­häuser oder Eigentumswohnungen errichten und veräußern.

Im Ergebnis wird der Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, von der Gewerbesteuer freigestellt. Die Vorschrift enthält z. T. komplexe Erweiterungen und Rückausnahmen (vgl. § 9 Nr. 1 Sätze 3-5 GewStG). Zudem sind stets die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG zu erfüllen. Im Folgenden sollen exemplarisch einige Aspekte dargestellt werden, die von besonderer Praxisrelevanz sind.

Ausschließlichkeitsgebot

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass bereits der Grundfall an enge Voraussetzungen geknüpft ist. Die Maßgabe der „ausschließlichen“ Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes ist in drei Ausprägungen zu berücksichtigen.2Vgl. Gosch, in: Blümich, § 9 GewStG, Rz. 69.

So darf nur eigener Grundbesitz verwaltet werden. Die konkrete Bedeutung dieser Voraussetzung ist noch nicht vollumfänglich finanzgerichtlich geklärt. So ist aus Vorsichtsgründen beispielsweise derzeit davon auszugehen, dass der Begriff des „eigenen“ Grundbesitzes eng zivilrechtlich (und nicht wirtschaftlich-ertragsteuerlich) auszulegen ist.3Ausführlich dazu Bahlburg, StuB 2017, 183.

Des Weiteren bezieht sich die Ausschließlichkeit auf den Besteuerungszeitraum, so dass die Tätigkeit während des gesamten gewerbesteuerlich relevanten Zeitabschnitts, dem sog. Erhebungszeitraum, welcher dem Kalenderjahr entspricht (§ 14 Satz 2 GewStG), ausgeübt werden muss.

Schließlich erstreckt sich das Ausschließlichkeitsgebot auf die Tätigkeit, mithin das Verwalten und Nutzen von Grundbesitz. So ist beispielsweise grundsätzlich schädlich, wenn neben dem Grundbesitz auch Betriebsvorrichtungen verpachtet werden.4Vgl. Gosch, in: Blümich, § 9 GewStG, Rz. 71.

In keiner der genannten Dimensionen besteht Raum für eine Wesentlichkeitsgrenze, so dass grundsätzlich bereits ein geringfügiger Verstoß gegen eine der Voraussetzungen zu einem Wegfall der Begünstigung in voller Höhe führt.5Vgl. Gosch, in: Blümich, § 9 GewStG, Rz. 69.

Verkauf von Grundstücken und Liquidation von Immobilien-Gesellschaften

Besondere Schwierigkeiten können sich beim Verkauf der einzigen oder letzten (oder aller) Grundstücke der Gesellschaft ergeben. So kann beispielsweise bei einer Immobilien-GmbH ein unterjähriger Verkauf zum vollständigen Wegfall der erweiterten Kürzung in dem betroffenen Erhebungszeitraum führen. Unschädlich kann hingegen eine Veräußerung mit Ablauf des Erhebungszeitraums (31.12., 24:00 Uhr) sein, wobei der BFH auch eine Veräußerung zum 31.12., 23:59 Uhr für zulässig erachtet.6Vgl. BFH-Urteil v. 11.08.2004 – I R 89/03, BStBl. II 2004, 1080; siehe auch H 9.2 (1) GewStR. Ist ein unterjähriger Verkauf der Immobilie jedoch aus außersteuerlichen Gründen gewünscht oder notwendig, existieren verschiedene Möglichkeiten, im Wege der steuerlichen Gestaltung die Gewerbesteuerfreiheit zu bewahren.

Auch im Falle der Liquidation einer Gesellschaft ist Vorsicht geboten. Ob in diesem Rahmen erfolgende Grundstücksveräußerungen an Dritte (oder – soweit handelsrechtlich zulässig – Übertragungen an die Gesellschafter zur Erfüllung des Anspruchs auf Vermögensverteilung) die Anwendung der erweiterten Kürzung gefährden, ist nicht finanzgerichtlich geklärt und im Fachschrifttum umstritten.7Vgl. Gosch, in: Blümich, § 9 GewStG, Rz. 74 m. w. N. Im Zweifelsfall ist daher die Stellung eines Antrags auf verbindliche Auskunft ratsam.

Fazit

Die Gewerbesteuer kann bei Grundstücksgesellschaften zu einem wesentlichen Kostenfaktor werden. Daher kann der erweiterten Grundstückskürzung gem. § 9 Nr. 1 Sätze 2 ff. GewStG entscheidende Bedeutung im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit eines Immobilienengagements zukommen. Die Vorschrift ist allerdings an enge Voraussetzungen geknüpft und in ihrer Anwendung komplex. Ein planvolles und vorausschauendes Vorgehen ist daher dringend zu empfehlen.

Fußnoten

1 Siehe dazu auch Steuerliche Rechtsformwahl bei Familien-Iimmobiliengesellschaften im Gründungsfall
2 Vgl. Gosch, in: Blümich, § 9 GewStG, Rz. 69.
3 Ausführlich dazu Bahlburg, StuB 2017, 183.
4 Vgl. Gosch, in: Blümich, § 9 GewStG, Rz. 71.
5 Vgl. Gosch, in: Blümich, § 9 GewStG, Rz. 69.
6 Vgl. BFH-Urteil v. 11.08.2004 – I R 89/03, BStBl. II 2004, 1080; siehe auch H 9.2 (1) GewStR.
7 Vgl. Gosch, in: Blümich, § 9 GewStG, Rz. 74 m. w. N.

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