31. Januar 2017
Kaufpreisaufteilung bei Immobilienerwerben aus steuerlicher Sicht

Bei der Anschaffung von Grundstücken spielt die Aufteilung des Kaufpreises einschließlich der damit zusammenhängenden Anschaffungsnebenkosten für den Investor oder einen zukünftigen Vermieter eine wichtige Rolle. Je höher der abschreibungsfähige Anteil am Gesamtkaufpreis ist, umso größer sind die steuerlich relevanten Abschreibungen und damit letztlich die Steuerminderungen.

Bisher wurde von den Finanzämtern beim Erwerb von Grundstücken häufig die sog. Abzugsmethode zugelassen, auch wenn diese bereits durch ein Urteil des Bundesfinanzhofes vom 15.01.1985 verworfen wurde. Hierbei wird die Differenz zwischen dem maßgeblichen Bodenrichtwert und dem Gesamtkaufpreis als Anschaffungskosten des Gebäudes angesetzt.

Nach dem oben genannten BFH-Urteil ist für die Aufteilung des Kaufpreises das sog. Sachwertverfahren anzuwenden. Das gilt sowohl für Mietwohngrundstücke als auch für Geschäftsgrundstücke und für Eigentumswohnungen im Privatvermögen. Für die Eigentumswohnungen hat der BFH festgestellt, dass die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohnungseigentümers hinsichtlich seines Bodenanteils keinen niedrigeren Wertansatz des Bodenanteils rechtfertige. Beim Sachwertverfahren ist für die Aufteilung des Gesamtkaufpreises die Relation zwischen dem Sachwert des Bodenwertes und den typisierten Herstellkosten der baulichen Anlagen nach Marktanpassungen und Alterswertminderungen maßgeblich.

Seit Januar 2015 wendet die Finanzverwaltung flächendeckend ein Schätzungsverfahren an, welches auf den aktuellen Normalherstellungskosten basiert, und hat hierfür ein Excel-Aufteilungsmodell programmiert. Dieses Instrument ist für jeden auf der Internetseite des Bundesministeriums der Finanzen zugänglich. Dieses Modell weist allerdings an vielen Stellen Schwachpunkte auf. Schon kleine Eingabefehler können hier zu folgenschweren Abweichungen bei der Kaufpreisaufteilung führen. Der größte Kritikpunkt an dem BMF-Tool in der Fassung von 2015 war die fehlende Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen. Mit der am 16.02.2016 veröffentlichten Fassung 2016 wurde diesem Problem endlich abgeholfen und das Modernisierungspunkte-Schema aus der Sachwertrichtlinie in das BMF-Tool übernommen. Eine Überprüfung der vom Finanzamt vorgenommenen Aufteilung ist aber aufgrund mangelnden Fachwissens und nicht offenliegenden Berechnungswegen schwierig.

Um diese Unsicherheiten zu umgehen, gibt es die Möglichkeit, bereits im Rahmen des Ankaufes ein Gutachten erstellen zu lassen. Dieses Gutachten sollte dann als Anlage zum Kaufvertrag genommen werden. Sollte die Finanzverwaltung Zweifel an dem Gutachten haben, müsste sie ein Gegengutachten in Auftrag geben. Die Beweislast träfe hier die Finanzverwaltung.

Wenn sich die Vertragsparteien darüber einig sind, kann bereits im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter vorgenommen werden Dieser Aufteilung hat die Besteuerung grundsätzlich zu folgen. Allerdings hat der BFH hierzu in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass dies nicht gilt, wenn Bedenken gegen die wirtschaftliche Richtigkeit der im Vertrag vorgesehenen Aufteilung bestehen.

Wichtig ist es somit, sich bereits vor einem Immobilienkauf mit dieser Problematik zu beschäftigen. DIERKES PARTNER hilft Ihnen dabei gern.

Dipl.-Kfm. Simon Thering
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Manuel Beecken, Fachberater für das Gesundheitswesen (DStV e. V.)
B.A., Steuerberatin