Die spanische Wohn- und Ferienvermietung ist besonders auf Mallorca stetig neuen Veränderungen und Gesetzesänderungen unterworfen. So hat zum Beispiel in 2017 eine Änderung des Tourismusgesetzes auf den Balearen zu einer Verschärfung der Regelungen zur „Ferienvermietung“ geführt. Aus Sicht des Immobilieneigentümers sind vor allem diverse steuerliche Themen in Deutschland und in Spanien zu beachten. Die Anschaffung und eine damit verbundene mögliche Vermietung einer spanischen Immobilie sollte daher im Voraus gut bedacht und geplant werden. Im Folgenden wird ein kurzer Überblick über wesentliche steuerliche Aspekte für eine natürliche Person bei laufender Vermietung einer spanischen Immobilie gegeben.
Eine in Deutschland ansässige Person unterliegt mit dem Welteinkommen der deutschen Besteuerung. Somit sind auch in Spanien erzielte Vermietungseinkünfte grds. in Deutschland steuerpflichtig. Gleichzeitig erhebt Spanien Steuern auf die in Spanien erzielten Vermietungseinkünfte. Zur Vermeidung von einer zweifachen Steuerbelastung haben Deutschland und Spanien – wie viele andere Länder auch – ein bilaterales Abkommen, das sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen. Ziel dieser Abkommen ist es in der Regel, eine Doppelbesteuerung beim Steuerpflichtigen zu vermeiden.
Für laufende Einkünfte aus unbeweglichen Vermögen, d.h. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, erhält (auch) der Staat das Besteuerungsrecht, in dem das Vermögen belegen ist (sog. Belegenheitsprinzip). Dies bedeutet für unseren Fall, dass eine in Deutschland ansässige Person, die eine Ferienimmobilie auf den Balearen besitzt und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, diese Einkünfte in Spanien zu versteuern hat.
Was passiert in Deutschland? Hier ist eine Besonderheit im Verhältnis zwischen Deutschland und Spanien zu beachten: im Gegensatz zu vielen anderen DBA werden die spanischen Vermietungseinkünfte nicht von der deutschen Besteuerung freigestellt. Vielmehr sind die nach deutschem Recht ermittelten Einkünfte in der deutschen Einkommensteuererklärung anzugeben. Die nachweisbar in Spanien gezahlte Steuer wird dann auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet. Allerdings nur bis zu der Höhe, in der deutsche Steuer auf die spanischen Vermietungseinkünfte zu zahlen wäre. Ist die deutsche Steuer höher, wird dadurch der Immobilienbesitzer im Ergebnis zusätzlich mit dem Differenzbetrag belastet.
Bei der Erklärung der Vermietungseinkünfte in Spanien und Deutschland ist zudem zwischen der Art der Nutzung zu unterscheiden:
– Wird die Immobilie für eigene Urlaubszwecke genutzt, so unterliegt dies in Deutschland nicht der Besteuerung. In Spanien fällt allerdings für nicht in Spanien ansässige Personen auch in diese Fällen spanische Steuer an, die auf Basis einer fiktiven Miete ansetzen berechnet wird.
– Wird hingegen eine Immobilie langfristig zu Wohnzwecken vermietet, unterliegen die Einkünfte sowohl in Spanien als auch in Deutschland der Besteuerung. Aus deutscher Sicht handelt es sich hierbei i.d.R. um eine nicht-gewerbliche Vermietung. Die in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte ermitteln sich aus dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Hierbei sind einige Sonderaspekte wie z.B. die verbilligte Vermietung zu beachten.
– Des Weiteren besteht die Möglichkeit einer Ferienvermietung bzw. auch touristische Vermietung genannt. Die hieraus erzielten Einkünfte sind grds. sowohl in Spanien als auch in Deutschland zu besteuern. Allerdings ist ggf. die Einkunftserzielungsabsicht im Einzelfall zu prüfen. Je nach Ausgestaltung des Sachverhaltes liegen aus deutscher Sicht Vermietungseinkünfte oder gewerbliche Einkünfte vor. Wird die Ferienimmobilie auch vom Eigentümer selbst genutzt, sind weitere steuerliche Aspekte zu beachten.
Wie und im welchem Umfang Spanien und Deutschland laufende Immobilieneinkünfte besteuern, hängt somit von vielen Faktoren ab. Sollte die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt veräußert werden, kann dies ebenfalls in einem oder in beiden Staaten eine Besteuerung auslösen. Es ist daher empfehlenswert eine solche Investition vorab mit spanischen und mit deutschen Beratern abzustimmen.
