Eine steuerpflichtige Veräußerung von Immobilien liegt bei einer vorherigen ausschließlich privaten Nutzung grundsätzlich nicht vor. Bei einer vermieteten Immobilie kann die Steuerfreiheit der Immobilie erlangt werden, wenn im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahre eine Eigennutzung vorlag (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 2 EStG). Eine „ausschließliche“ Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, wie die erste Alternative des Satzes 3 (a.a.O.) fordert, ist hier durch den Gesetzgeber (bewusst) nicht in den Gesetzestext aufgenommen worden.
Diese Auffassung wurde durch das Finanzgericht Baden-Württemberg (Urteil vom 7.12.2018 – 13 K 289/17) bestätigt: Im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung sei eine Eigennutzung nicht während des gesamten Kalenderjahres notwendig. Einzig in dem mittleren Kalenderjahr muss die ganzjährige Nutzung vorgelegen haben. Im Urteilsfall nutzte der Steuerpflichtige die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken und lediglich im Jahr der Veräußerung vermietete er die Wohnung von Mai bis Dezember.
Das Gericht führt dazu aus, der Gesetzgeber habe eine ungerechtfertigte Besteuerung von Veräußerungsvorgängen bei Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes (z.B. durch Arbeitsplatzwechsel) vermeiden wollen. Dieser Zweck würde durch die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinnes der Immobilie wegen einer kurzfristigen Vermietung im Veräußerungsjahr nicht erfüllt. Die Wohnung müsste, um eine steuerpflichtige Veräußerung zu vermeiden, bis zur Veräußerung leer stehen. Mögliche Doppelbelastungen könnten dann nicht mehr durch kurzfristige Vermietungen vor dem Verkauf abgefedert werden. Zudem war es für das Finanzgericht nicht nachvollziehbar, weshalb eine (längerfristige) Vermietung vor Beginn des Dreijahreszeitraums unschädlich, eine kurzfristige Vermietung bis zur Veräußerung am Ende einer langjährigen Eigennutzung im Jahr der Veräußerung jedoch steuerschädlich sein solle.
Sofern die Wohnung dem Steuerpflichtigen jederzeit zur Verfügung stand, kann es sich bei der veräußerten Immobilie übrigens auch um eine Zweitwohnung handeln (BFH-Urteil 27.6.2017 – IX R 37/16).
Die Revision wurde vom Finanzgericht nicht zugelassen. Das Finanzamt hat allerdings gegen das Urteil eine Nichtzulassungsbeschwerde eingereicht (BFH Az. IX B 28/19). Steuerpflichtige können sich bei ähnlichen Sachverhalten dennoch auf das Urteil des Finanzgerichtes beziehen, ggf. wird das Verfahren bis zu einer Entscheidung des BFH ausgesetzt.
